재건축, 이대로 괜찮을까? 전문가, '재초환' 폐지 없이는 서울 집값 안정 어려워

정부의 재건축·재개발 활성화, 과연 성공할 수 있을까?

정부와 서울시는 주택 공급 확대를 위해 재건축과 재개발 사업의 속도를 높이려 하지만, 전문가들은 '재건축 초과이익 환수제(재초환)' 폐지 없이는 주택 공급이 원활하게 이루어지기 어렵다고 지적합니다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 재초환의 문제점과 정비사업 투자 전략에 대해 이야기합니다. 서울시의 정비사업 기간 단축 계획, 세입자 보상 강화 등 긍정적인 변화에도 불구하고, 재초환으로 인한 조합원 부담 증가, 사업 지연 가능성 등 해결해야 할 과제가 많다고 강조합니다.

 

 

 

 

서울시의 신통기획 2.0, 정비사업에 긍정적 신호?

서울시가 발표한 신통기획 2.0은 인허가 절차 간소화 및 생략을 통해 사업 속도를 단축하려는 시도로 평가받습니다. 특히 세입자 보상 강화는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 하지만, 보상 대상 확대는 조합원들의 부담 증가로 이어질 수 있으며, 서울시의 인센티브 제공에도 불구하고, 사업 시점 간의 차이로 인한 문제 발생 가능성 등 실무적인 보완이 필요하다는 지적입니다. 사업성 개선을 위한 구체적인 방안 마련이 중요합니다.

 

 

 

 

비행안전구역 완화, 정비사업에 미치는 영향은?

성남과 김포 등 비행안전구역 완화는 해당 지역의 정비사업에 영향을 미칠 수 있습니다. 성남은 서울공항 관련 규제 완화로 긍정적인 영향을 받을 것으로 보이나, 김포는 국제민간항공기구(ICAO)의 규제 강화 가능성으로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 분당 신도시는 성남의 긍정적인 사례로 꼽히며, 목동 신시가지 재건축은 김포의 규제 완화와 관련된 주요 사례로 거론됩니다. 규제 완화에도 불구하고, 지역별 상황에 따라 다른 접근이 필요합니다.

 

 

 

 

유망한 정비 사업지, 어떻게 골라야 할까?

입지가 좋다고 무조건 투자가치가 있는 것은 아닙니다. 용적률이 높거나 대지 지분이 낮아 사업성이 떨어지는 곳은 분담금이 높아 투자를 신중하게 결정해야 합니다. 예산에 맞춰 투자하되, 안전성과 사업성을 확보하는 것이 중요하며, 동대문구, 노원구 등 특정 지역에 대한 선입견보다는 꼼꼼한 분석을 통해 투자 대상을 선택해야 합니다. 전문가들은 압구정 현대아파트와 같이 입지가 좋고 사업성이 뛰어난 곳은 투자가치가 높다고 평가합니다.

 

 

 

 

압구정 현대아파트, 재건축 시장의 '대명사'

압구정 현대아파트는 토지거래허가구역 지정에도 불구하고 지속적인 가격 상승을 보이며, 재건축 시장의 최고급지로 자리매김했습니다. 압구정 재건축은 사업성과 입지 조건 모두 뛰어나 투자가치가 높게 평가됩니다. 압구정 현대뿐만 아니라 미성, 한양 등 압구정 내 다른 아파트 단지들도 가격 상승세를 보이며, 전국 자산가들의 관심이 집중되고 있습니다.

 

 

 

 

재건축·재개발 투자, 신중한 접근 필요

정비사업 투자는 전문적인 지식이 필요하므로, 잘 모르는 경우 신축 아파트 매입을 고려하는 것이 안전할 수 있습니다. 재개발·재건축 입주권을 고려한다면, 사업 진행 단계와 본인의 상황을 고려해야 합니다. 특히, 입주 시기를 꼼꼼히 따져보고, 관리처분인가 이후 단계를 선택하는 것이 좋습니다. 무리한 투자는 지양하고, 라이프 사이클을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

 

 

 

 

정비사업 투자 시, 가장 중요한 것은?

분담금 규모를 가장 먼저 고려해야 합니다. 총 매수 금액과 예상 분담금을 더해, 완성 후 신축 아파트 가치를 비교하여 투자 가치를 판단해야 합니다. 주변 시세와 비교하여 적절한 시세 차익(안전마진)을 확보할 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 분담금 납부 가치를 신중하게 따져보고, 섣부른 투자를 피해야 합니다.

 

 

 

 

재건축 초과이익 환수제, 서울 주택 공급의 걸림돌

이재명 정부는 재건축·재개발 활성화를 공언했지만, 재건축 초과이익 환수제 폐지 없이는 서울의 주택 공급 확대를 기대하기 어렵습니다. 재건축 초과이익 환수제는 사업성이 높은 곳에서만 적용되지만, 사업성이 낮은 곳은 분담금 부담으로 사업 추진이 어려워집니다. 재건축 초과이익 환수제 폐지 및 소셜 믹스 강제 등 정부 정책 변화에 따라 재개발·재건축 사업의 활성화 여부가 결정될 것입니다.

 

 

 

 

핵심만 콕!

전문가는 서울의 주택 공급 확대를 위해 재건축 초과이익 환수제 폐지가 시급하다고 강조하며, 신중한 투자 결정을 당부합니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문과 답변

Q.서울시의 정비사업 기간 단축 계획, 실효성은?

A.서울시의 신통기획 2.0은 인허가 절차를 간소화하여 사업 속도를 단축하려는 시도입니다. 세입자 보상 강화 등 긍정적인 측면이 있지만, 사업성 개선을 위한 구체적인 방안 마련이 필요합니다.

 

Q.재건축·재개발 투자 시 가장 주의해야 할 점은?

A.분담금 규모를 꼼꼼히 따져보고, 주변 시세와 비교하여 적절한 시세 차익을 확보할 수 있는지 확인해야 합니다. 또한, 본인의 상황과 라이프 사이클을 고려하여 신중하게 투자해야 합니다.

 

Q.재건축 초과이익 환수제가 왜 문제인가요?

A.재건축 초과이익 환수제는 사업성이 높은 곳에서만 적용되지만, 사업성이 낮은 곳은 분담금 부담으로 사업 추진이 어려워집니다. 서울의 주택 공급 확대를 위해서는 재건축 초과이익 환수제 폐지가 필요합니다.