전세금 상승에 '월세 전환' 가속…서울 아파트 세입자 절반, 이사 대신 '눌러앉는' 이유

서울 아파트 전·월세 갱신 계약, 절반 돌파

올해 1~3월 서울 아파트 전·월세 거래 중 갱신 계약 비중이 48.2%를 기록하며 작년 평균(41.2%) 대비 7%포인트 상승했습니다. 특히 3월에는 51.8%까지 치솟아 신규 계약을 넘어섰습니다. 이는 2년 전 대비 상승한 전셋값과 토지거래허가구역 지정으로 인한 신규 매물 감소, 그리고 강화된 가계부채 관리로 인한 전세자금 대출 문턱 상승 등이 복합적으로 작용한 결과입니다. 매수자 실거주 의무로 인해 시장에 나오는 전·월세 물건이 줄어들자, 세입자들은 이사 대신 기존 집에서 계약을 연장하는 쪽을 택하고 있습니다.

 

 

 

 

갱신 계약 급증 속 '계약갱신청구권' 사용률은 감소?

전반적인 갱신 계약은 늘었지만, 세입자의 '계약갱신청구권' 사용 비율은 오히려 줄어든 흥미로운 현상이 나타났습니다. 작년 평균 49.3%였던 갱신권 사용 비중은 올해 1~3월 42.8%로 하락했습니다. 이는 전세 계약의 경우 갱신 비중은 늘었으나 갱신권 사용 비율은 소폭 낮아진 반면, 월세 계약에서는 갱신 비중 확대에도 불구하고 갱신권 사용 비율이 크게 떨어진 결과입니다. 상대적으로 보증금 부담이 큰 전세 세입자들이 갱신권을 더 적극적으로 활용하는 것으로 분석됩니다.

 

 

 

 

월세 비중 증가, '전세사기'와 '대출 규제'의 영향

갱신권 사용 감소는 실제 월세 계약 증가로 이어지고 있습니다. 올해 서울 아파트 월세 비중은 47.9%로 작년 평균(43.2%)보다 상승했으며, 신규 임대차 계약 내 월세 비중은 52.5%로 대폭 늘었습니다. 부동산 업계는 연이은 전세사기 사태로 인한 세입자들의 월세 선호 현상과 깐깐해진 대출 규제로 목돈 마련이 어려운 임차인들이 기존 전세를 보증부 월세로 전환하는 경우가 많아진 결과로 분석하고 있습니다.

 

 

 

 

이사 대신 '눌러앉는' 세입자들, 그 이유는?

이사 비용, 중개수수료 등 거래 비용 부담이 커지면서 집주인과 세입자 모두 재계약을 선호하는 분위기입니다. 특히 한 번뿐인 계약갱신청구권의 특성상 보증금 부담이 큰 전세를 중심으로 이를 사용하려는 경향이 짙습니다. 이미 갱신권을 소진한 세입자들도 새로운 집을 구하기보다 인상된 보증금 일부를 월세로 전환해 기존 집에 계속 거주하는 사례가 늘고 있습니다.

 

 

 

 

핵심 요약: 전세난 속 '월세 전환' 가속화

서울 아파트 전·월세 갱신 계약 비율이 절반을 넘어서며 '눌러앉는' 세입자가 늘고 있습니다. 상승한 전셋값, 신규 매물 감소, 대출 규제 강화가 주요 원인이며, 계약갱신청구권 사용률 감소와 월세 비중 증가는 이러한 추세를 더욱 가속화하고 있습니다. 전세사기 우려와 목돈 마련의 어려움이 복합적으로 작용한 결과입니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.계약갱신청구권이란 무엇인가요?

A.임차인이 희망하는 경우, 기존 임대차 계약을 1회에 한해 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다. 다만, 임대료 증액은 5% 이내로 제한됩니다.

 

Q.월세 비중이 늘어나는 이유는 무엇인가요?

A.전세사기 불안감, 전세자금 대출 규제 강화로 목돈 마련이 어려워지면서 월세 선호 현상이 뚜렷해지고 있습니다. 또한, 전셋값 상승 부담으로 인해 보증부 월세로 전환하는 경우도 많습니다.

 

Q.토지거래허가구역 지정이 전·월세 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?

A.토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이로 인해 신규 주택 매물이 줄어들고, 기존 주택에 눌러앉는 갱신 계약 비중이 늘어나는 경향이 있습니다.