집값 폭탄? 목동, 여의도 주민들이 '벌벌' 떠는 이유: 재건축 시장의 위협과 미래

재건축 시장, 규제의 그림자가 드리우다

정부가 수도권 규제 지역 확대를 검토하면서, 목동, 여의도 등 재건축을 추진 중인 지역 주민들의 불안감이 커지고 있습니다. 특히, 투기과열지구 지정 가능성이 현실화될 경우, 재건축 사업이 '올스톱' 될 수 있다는 우려가 팽배합니다. 이는 조합원 지위 양도 제한, 이주비 대출 제한 등 구체적인 규제로 이어져, 사업 추진에 막대한 지장을 초래할 수 있기 때문입니다. 이러한 규제는 단순히 사업 지연을 넘어, 조합원들의 재산상 손실로 이어질 수 있다는 점에서 더욱 심각하게 받아들여지고 있습니다. 목동 14개 단지 재건축 조감도. [사진 = 서울시]

 

 

 

 

투기과열지구 지정, 무엇이 문제인가?

투기과열지구로 지정되면, 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 재건축의 경우 조합 설립 이후부터, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 적용되며, 5년 거주, 10년 이상 보유 등의 요건을 충족하지 못하면 등기 이전까지 지위 양도가 제한됩니다. 이는 조합 설립 후 집을 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황을 만들고, 조합원 분담금 증가로 이어질 수 있습니다. 또한, 분양을 받은 자는 5년 안에 투기과열지구 내 분양 재신청이 금지되며, 다주택자의 경우 더욱 곤란한 상황에 처할 수 있습니다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “모든 퇴로를 차단하면 조합 내에서도 갈등이 극단에 치달을 수 있다.

 

 

 

 

이주비 대출 제한, 또 다른 뇌관

규제 지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아져, 이주비 마련에 어려움이 발생합니다. 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지 조치와 같은 강력한 규제가 시행될 가능성도 배제할 수 없습니다. 이주비 대출은 시공사 등에서 제공하는 추가 대출로 보충될 수 있지만, 건설사들의 재정난으로 인해 사업성이 높은 단지 위주로 지원이 집중될 경우, 서울 내 정비사업의 양극화는 더욱 심화될 수 있습니다. 이는 조합 내 갈등을 심화시키고, 이주를 원하는 조합원들의 발목을 잡는 결과를 초래할 수 있습니다.

 

 

 

 

분양가상한제, 재건축 사업의 발목을 잡다

투기과열지구 지정과 더불어 분양가상한제 적용 가능성 또한 재건축 사업의 걸림돌로 작용합니다. 분상제 지역은 투기과열지구와 공공택지 등에 적용되기 때문에, 목동, 여의도, 분당 등 시세가 높고 일반분양 물량이 많은 주요 재건축 단지들은 사업성 악화를 피할 수 없게 됩니다. 분상제 적용 시 조합원 분담금이 대폭 증가하여, 재건축 사업이 표류할 위험이 있습니다. 여의도의 한 정비업계 관계자는 “평당 분양가를 8000만~9000만원으로 잡고 조합원 분담금을 산정하는데 분상제가 적용되면 수천만 원이 낮아진다”면서 “조합원 분담금이 10억원 이상 증가해 재건축이 멈춰버린다”고 했습니다.

 

 

 

 

규제 강화, 주택 공급에 미치는 영향

전문가들은 투기과열지구 지정이 서울 수도권의 유일하다시피 한 주택 공급 정책에 '폭탄급' 영향을 끼칠 것이라고 경고합니다. 재건축·재개발 사업의 위축은 신규 주택 공급 감소로 이어져, 결국 주택 시장의 불안정을 심화시킬 수 있습니다. 백준 J&K도시정비 대표는 “최근 들어 재건축·재개발이 동시에 진행되는 형국”이라며 “이들 단지의 거래가 제한되고, 분양 시점에서도 규제가 이뤄진다는 점에서 투기과열지구 지정은 서울 수도권의 유일하다시피 한 주택 공급 정책에 폭탄급 영향을 끼칠 것”이라고 했습니다.

 

 

 

 

재건축 시장, 불확실성 속에서 길을 잃다

정부의 규제 강화 검토로 인해 목동, 여의도 등 재건축 추진 지역의 불확실성이 커지고 있습니다. 조합원들은 재산상의 손실을 우려하며, 사업의 미래를 걱정하고 있습니다. 이러한 상황은 주택 시장 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 정부는 신중한 정책 결정을 통해 시장의 안정을 도모해야 할 것입니다.

 

 

 

 

핵심만 콕!

투기과열지구 지정 가능성에 목동, 여의도 등 재건축 지역 주민들의 불안감이 커지고 있습니다. 조합원 지위 양도 제한, 이주비 대출 제한, 분양가상한제 적용 등 규제 강화는 사업 지연, 분담금 증가, 주택 공급 감소로 이어져 시장에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.투기과열지구로 지정되면 정확히 어떤 규제를 받게 되나요?

A.조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한, 이주비 대출 제한 등 다양한 규제를 받게 됩니다. 재건축은 조합 설립 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 적용됩니다.

 

Q.분양가상한제가 재건축 사업에 미치는 영향은 무엇인가요?

A.분담금 증가로 사업성이 악화되어 사업이 표류할 위험이 있습니다. 또한, 일반 분양 수입 감소로 인해 조합원들의 추가 부담이 늘어날 수 있습니다.

 

Q.정부의 규제 강화가 주택 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?

A.신규 주택 공급 감소로 이어져, 주택 가격 상승을 유발하고 시장의 불안정을 심화시킬 수 있습니다.