주택시장 구조 재편: 투자 목적 레버리지 축소와 임대 공급 확대의 조화

주택 시장, 가격 아닌 구조의 문제

김용범 정책실장은 주택 문제를 단순히 가격의 문제가 아닌 구조의 문제로 진단하며, 투자 목적 다주택 매입에 대한 레버리지 축소와 함께 임대 공급 재편을 추진하겠다고 밝혔다. 비거주 다주택 매입의 레버리지는 상승기에는 사적 이익으로 귀속되지만, 하락기에는 금융기관 건전성 악화와 신용 위축을 통해 사회 전체로 위험이 전이될 수 있다는 점을 지적했다. 이는 1990년대 일본의 자산 버블 붕괴와 2008년 미국 금융위기의 본질과도 유사하다고 분석했다.

 

 

 

 

투자 목적 레버리지 조정과 기대수익률 재평가

김 실장은 투자 목적 레버리지가 금융 불안으로 전이될 수 있는 위험을 간과할 수 없다고 강조하며, 가격 통제보다는 구조 재편의 중요성을 역설했다. 투자 목적 주택 매입에 대한 위험가중치 조정, 비거주 다주택 대출의 단계적 LTV 축소, 만기 구조 차등화 등의 정책이 일관되게 추진될 경우, 투자자들의 기대수익률은 재평가될 것이라고 전망했다. 이는 투기 목적의 다주택 매입에 대한 레버리지 구조를 조정하기 위한 세제 및 대출 규제 정책 시행을 예고하는 것으로 풀이된다.

 

 

 

 

레버리지 축소 공백, 임대 공급으로 메운다

김 실장은 투자 목적 레버리지 축소로 발생할 수 있는 공백을 대체할 방안 마련이 병행되어야 한다고 강조했다. 무주택 가구의 중장기적 주거 안정을 제도적으로 담보하지 못한 채 레버리지 축소만 진행할 경우, 구조 전환이 또 다른 불안을 야기할 수 있다는 우려를 표했다. 따라서 신용 재정렬은 임대 공급 구조의 재편과 동시에 추진되어야 한다고 주장했다.

 

 

 

 

안정적 임대 기반 확충을 위한 대안 제시

김 실장은 장기 안정 임대를 제공하는 기관형 사업자 육성, 공공·준공공 임대 확대, 거주 목적 장기 고정금리 금융의 체계적 공급 등을 대안으로 제시했다. 투자 목적 단기 차익을 노리는 신용과 달리, 장기 임대 및 거주 안정에 결합된 신용은 가격 변동을 완충하는 역할을 한다고 설명했다. 레버리지 축소 정책과 안정적 임대 기반 확충 정책이 상호 충돌 없이 같은 방향을 향하도록 설계해야 한다고 덧붙였다.

 

 

 

 

결론: 지속 가능한 신용 질서 재정립

김 실장은 아파트와 비거주 다주택의 레버리지 의존 구조가 지속 가능한지에 대한 근본적인 질문을 던졌다. 공적 기반 위에서 작동하는 신용 질서는 거주 안정과 거시적 안정성을 우선하는 방향으로 재정렬될 필요가 있다고 강조하며, 주택 시장의 건전한 발전을 위한 구조적 해법을 제시했다.

 

 

 

 

주택 시장 안정화 정책, 궁금증을 풀어드립니다

Q.투자 목적 주택 매입 레버리지 축소의 주된 이유는 무엇인가요?

A.투자 목적 주택 매입 레버리지는 주택 가격 상승기에는 사적 이익으로 귀속되지만, 하락기에는 금융기관 건전성 악화와 신용 위축을 통해 사회 전체로 위험이 전이될 수 있기 때문입니다. 이는 일본의 자산 버블 붕괴나 미국의 금융위기와 같은 사례에서 볼 수 있듯이 금융 불안으로 이어질 수 있는 잠재적 위험을 내포하고 있습니다.

 

Q.레버리지 축소와 함께 임대 공급 재편이 필요한 이유는 무엇인가요?

A.레버리지 축소만으로는 무주택 가구의 주거 안정을 보장하기 어렵고, 오히려 또 다른 불안을 야기할 수 있습니다. 따라서 장기 안정 임대를 제공하는 기관형 사업자 육성, 공공·준공공 임대 확대 등 임대 공급 구조를 재편하여 주택 시장의 안정성을 확보하는 것이 중요합니다.

 

Q.장기 임대 및 거주 안정에 결합된 신용은 어떤 역할을 하나요?

A.투자 목적 단기 차익을 노리는 신용과 달리, 장기 임대 및 거주 안정에 결합된 신용은 주택 가격 변동을 완충하는 역할을 합니다. 이는 주택 시장의 과열을 막고 안정적인 주거 환경을 조성하는 데 기여합니다.