[심층 분석] '똘똘한 한 채'의 숨겨진 비밀: 장기보유특별공제, 그 빛과 그림자
똘똘한 한 채, 왜 문제인가?
1주택 보유자에게 유리한 세제 구조는 고가 주택과 저가 주택 간 가격 격차를 벌려 시장 양극화를 심화하고 지방 침체, 수도권 쏠림 등의 문제를 야기하고 있습니다. 이러한 현상은 1주택자 중심의 세금 혜택이 낳은 결과이며, 시장 불안을 부추기는 요인으로 작용하고 있습니다. 자산 증식에 유리한 '재테크 방편'으로 똘똘한 한 채가 각광받으면서, 고가 주택의 몸값만 과도하게 키우는 결과를 초래했습니다. 그 결과, 똘똘한 한 채는 시장 양극화와 시장 불안의 주범으로까지 꼽히며, '똘똘한 괴물'이라는 부정적인 평가를 받게 되었습니다.
장기보유특별공제(장특공제)의 역할
부동산 시장의 '똘똘한 한 채' 현상을 촉발한 핵심 제도 중 하나는 '양도소득세 장기보유특별공제(양도세 장특공제)'입니다. 이 제도는 부동산을 장기간 보유한 경우 양도차익 일부를 공제해 주는 것으로, 1주택자에게는 더욱 유리한 조건을 제공합니다. 1세대 1주택자는 장특공제를 통해 고가 아파트라 해도 최대 80%까지 양도차익 공제를 받을 수 있습니다. 이러한 혜택은 실수요자 보호와 주거 안정을 위한 정책의 일환으로 도입되었지만, 시간이 지나면서 예상치 못한 부작용을 낳았습니다.
장특공제는 15년 보유 시 최대 30%가 적용되는 일반 장특공제와 달리, 1주택자의 경우 보유 기간과 거주 기간이 10년 이상이면 공제율이 80%까지 올라갑니다. 이는 연간 공제율이 2%에서 8%까지 오른 셈입니다. 이러한 혜택은 양도세의 누진과세 구조를 상쇄시키고, 고가주택일수록 더 큰 혜택을 제공하는 결과를 낳았습니다. 고가 1주택 보유자는 장특공제, 비과세 혜택 등으로 다주택자보다 오히려 세 부담이 낮은 역전 현상이 나타나고 있습니다. 결과적으로 더 비싸고 좋은 한 채를 보유하려는 쏠림 현상을 심화시키고, 조세 형평성 문제를 야기합니다.
구체적인 사례 분석
예를 들어, 58억 원에 거래된 서울 용산구 래미안첼리투스 124㎡의 경우, 10년 보유 후 40억 원의 차익을 올렸음에도 불구하고, 10년 거주 시 세금은 2억 원대에 불과합니다. 반면, 일반 장특공제만 적용했다면 세금은 10억 원이 넘습니다. 6억 원에 취득하여 20억 원에 매도한 경우, 14억 원의 차익에 대한 세금은 2천만 원대에 불과하여, 고가 주택에 비해 저가 주택의 세 부담이 상대적으로 커지는 불균형을 보여줍니다. 이러한 사례들은 장특공제가 고가 주택 보유자에게 과도한 혜택을 제공하고 있음을 시사합니다.
세제 개편의 필요성
고가 1주택 보유자에게 유리한 현행 세제는 조세 형평성 문제를 야기하며, 똘똘한 한 채 쏠림 현상을 심화시키고 있습니다. 주택 수에 따라 세금을 부과하는 현행 제도는 동일한 차익에도 다주택자에게 더 큰 세 부담을 지우는 불합리함을 초래합니다. 전문가들은 과세 방식을 주택 수에서 주택 가액 기준으로 전환하거나, 장특공제에 상한을 설정하는 등 세제 개편을 통해 이러한 문제점을 해결해야 한다고 주장합니다. 이는 시장의 안정과 공정한 세금 부과를 위해 중요한 과제입니다.
전문가의 제언
우병탁 신한은행 WM추진부 전문위원은 "장특공제는 비과세 구간을 제외한 양도차익의 최대 80%를 차감하고 나머지 20%에만 세금을 매기는 구조인 만큼 고가주택일수록 양도차익에 비해 세금이 굉장히 낮아질 수 있다"고 지적합니다. 그는 "이 구조가 똘똘한 한 채로 불리는 고가 1주택에 쏠림의 핵심 요인"이라고 강조하며, 과세 방식을 주택 수가 아닌 가액 기준으로 전환하는 것을 고려해야 한다고 제언했습니다. 또한, 장특공제에 상한을 두어 공제율을 조정하는 방안도 제시하며, 세제 개편의 필요성을 강조했습니다.
핵심 요약: '똘똘한 한 채'의 명과 암
장기보유특별공제는 1주택자에게 유리한 세금 혜택을 제공하여 실수요자를 보호하려는 취지로 도입되었지만, 고가 주택 쏠림 현상을 심화시키고 조세 형평성 문제를 야기하는 부작용을 낳았습니다. 고가 주택 보유자는 낮은 세 부담으로 이득을 얻는 반면, 다주택자는 불리한 세금 구조에 놓이게 되었습니다. 전문가들은 이러한 문제점을 해결하기 위해 세제 개편, 특히 과세 기준의 변경과 장특공제 상한 설정 등을 제안하고 있습니다.
자주 묻는 질문
Q.장기보유특별공제란 무엇인가요?
A.장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유한 경우 양도차익의 일부를 공제해 주는 제도입니다. 1주택자의 경우, 보유 기간과 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
Q.왜 똘똘한 한 채가 문제인가요?
A.똘똘한 한 채는 1주택자에게 유리한 세금 혜택을 제공하면서, 고가 주택 쏠림 현상을 심화시키고 조세 형평성을 저해한다는 비판을 받고 있습니다. 이는 시장 양극화를 심화시키고, 주택 시장의 불안정성을 야기하는 요인으로 작용합니다.
Q.세제 개편이 왜 필요한가요?
A.현행 세제는 고가 주택 보유자에게 과도한 혜택을 제공하고, 다주택자에게 불리하게 작용하여 조세 형평성 문제를 야기합니다. 세제 개편은 이러한 불균형을 해소하고, 시장의 안정과 공정한 세금 부과를 위해 필요합니다.